Адвокат по іпотеці: захист іпотечного майна від стягнення

Іпотека — досить складний юридичний інструмент. Багато людей, підписуючи іпотечний договір, не до кінця розуміють його правову природу та юридичні наслідки. Саме тому, коли виникають проблеми з погашенням кредиту, позичальники часто почуваються беззахисними перед фінансовою установою. У подібних випадках варто звернутися до адвоката по іпотеці, який пояснить усі ризики та можливості захисту.

Фактично іпотека — це один із способів забезпечення виконання зобов’язань. Вона завжди існує «в парі» з іншим договором — зазвичай кредитним. Простими словами, іпотека означає, що позичальник надає у заставу банку нерухоме майно: квартиру, будинок чи інший об’єкт.
Уявімо типову ситуацію: клієнт бере кредит у банку для купівлі житла або відкриття бізнесу. Фінансова установа має зрозумілий ризик — що позичальник може не повернути кредитні кошти. Тому до кредитного договору додається іпотечний. На час дії угоди власник предмета іпотеки може нею вільно користуватися, але не має права продавати чи дарувати. Якщо ж він порушує умови кредитного договору — банк отримує право звернути стягнення, тобто фактично забрати предмет іпотеки.

Іпотеку зазвичай асоціюють із купівлею квартири в кредит. Проте на практиці іпотечні договори нерідко укладають і для отримання фінансування на розвиток бізнесу. Важливо розуміти, що для банку ваша іпотека — гарантований механізм повернення коштів, які були надані вам в кредит. Як саме захистити іпотеку майно від стягнення, знає іпотечний адвокат, який спеціалізується на кредитних спорах і переговорах із банками.

Ще одне помилкове уявлення про іпотеку: фінансові установи можуть забрати житло лише за тривалої несплати кредиту. Насправді ж підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки набагато ширші. Закон і умови іпотечного договору дозволяють банку ініціювати процедуру звернення стягнення не лише у випадку повного невиконання зобов’язань (тобто неповернення коштів), а й у разі їх неналежного виконання.

Зазвичай такі підстави прямо передбачені в іпотечному договорі. Саме тому перед підписанням документів важливо уважно ознайомитися з усіма умовами або отримати консультацію адвоката по іпотеці. Це допоможе мінімізувати ризики та уникнути несподіваних претензій з боку фінансової установи. Наприклад, однією з поширених підстав для звернення стягнення може стати порушення обов’язку іпотекодавця щодо страхування предмета іпотеки. Якщо власник житла не оформив чи не продовжив страховий поліс, банк отримує право вимагати усунення порушення або скористатися правом звернути стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, ризики втрати іпотечного майна виникають не лише через наявність заборгованості за кредитом. Іноді достатньо навіть формального порушення умов договору. Саме тому своєчасна юридична допомога іпотечного адвоката може стати вирішальним фактором у захисті вашої нерухомості від стягнення.

Якщо фінустанова прийняла рішення забрати у клієнта іпотечне майно, у неї є три варіанти дій:

• звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі іпотечного застереження (договору про задоволення вимог іпотекодержателя);
• звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса;
• звернути стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку.

Розглянемо детальніше кожен із цих варіантів, адже кожен із них має власні особливості, переваги та ризики як для фінансової установи, так і для іпотекодавця. Саме від правильного розуміння процедури та своєчасних дій залежить, чи вдасться захистити іпотечне житло від стягнення.

Найбільш зручним для банку способом відібрати у клієнта предмет іпотеки є механізм позасудового врегулювання. Воно ґрунтується на спеціальній умові – іпотечному застереженні, яке нерідко передбачено договором іпотеки. Інколи таке застереження оформлюють у вигляді окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Механізм виглядає доволі просто: банк надсилає позичальнику письмову вимогу про усунення порушень – наприклад, погасити заборгованість або відновити страховку на предмет іпотеки у 30-денний строк. Якщо ж вимога іпотекодержателя залишається невиконаною, то іпотекодавець отримує право звернути стягнення на предмет іпотеки без звернення до суду. Підставою є сам договір іпотеки, наявне в ньому застереження, докази направлення та отримання іпотекодавцем вимоги про усунення порушень. Для банку це швидкий та ефективний спосіб звернути стягнення, адже не потрібно чекати роками розгляду справи в суді чи доводити факт наявності порушень. На практиці, після такого позасудового врегулювання, позичальник навіть не знає про те, що іпотека вже йому не належить.

Є також поширений міф: якщо не приймати листи від банку, то відлік 30-денного строку не почнеться. Дехто вважає, що достатньо просто не отримувати кореспонденцію. Але така порада є відверто хибною і небезпечною. Закон прямо встановлює: якщо вимога про усунення порушень була направлена двічі, вона вважається врученою, навіть якщо адресат її фактично не отримав. Тобто формальні ігри з лише погіршують становище позичальника.

Отже, уникати листування з фінансовою установою не варто. Набагато ефективніше своєчасно оцінити ситуацію: перевірити умови договору, з’ясувати, чи коректно застосоване іпотечне застереження, і продумати варіанти захисту. У цьому допоможе фаховий адвокат з іпотечних питань, який зможе оцінити ризики та запропонувати правові шляхи вирішення.

Менш зручним для банку, але доволі поширеним способом звернення стягнення на предмет іпотеки є судовий процес. У позовній заяві фінансова установа може вимагати як стягнення заборгованості у грошовій формі, так і безпосередньо звернення стягнення на предмет іпотеки. Якщо суд ухвалить рішення на користь кредитора (іпотекодержателя), наступним кроком буде відкриття виконавчого провадження. У межах цієї процедури державний чи приватний виконавець вживатиме заходів для примусового виконання рішення, включно зі зверненням стягнення на іпотечне майно.

За законом суд зобов’язаний повідомити відповідача про початок процесу поштовим засобом зв’язку. Проте на практиці кореспонденція не завжди доходить до адресата. Тому корисно регулярно перевіряти інформацію у відкритих державних реєстрах – як щодо судових справ, так і щодо виконавчих проваджень. Якщо ви виявили відомості про себе у цих реєстрах, діяти варто одразу. Чим раніше буде сформована правова позиція, тим більше шансів захистити свої інтереси.

Останній із трьох можливих шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки – виконавчий напис нотаріуса. Цей документ надає кредитору право одразу звернутися до державного чи приватного виконавця для примусового стягнення боргу, минаючи судовий процес. На практиці це дозволяє фінустанові заощадити час і швидше перейти до етапу реалізації іпотечного майна боржника.

Втім, такий спосіб застосовується нечасто. По-перше, нотаріус вчиняє виконавчий напис лише за умови безспірності заборгованості, а це в іпотечних спорах трапляється не дуже часто. По-друге, виконавчий напис нотаріуса може бути оскаржений у суді, і тоді документ втратить силу. Для позичальника (іпотекодавця) важливо знати: навіть якщо виконавче провадження розпочато на підставі виконавчого напису, його можна зупинити та скасувати, довівши порушення процедури або відсутність належних підстав для вчинення такого напису.

Найкращий та водночас найбільш очевидний спосіб зберегти іпотечну квартиру чи будинок — домовитися з банком про зміну умов кредитування на більш м’які. Найчастіше це оформлюється у вигляді реструктуризації боргу. Банк може погодитися на:

• погашення заборгованості меншими платежами;
• тимчасову відстрочку по тілу або процентам;
• збільшення строку кредитування.

Інший спосіб – рефінансування, тобто отримання нового кредиту для погашення старого. Водночас цей шлях не завжди можливий: банки нечасто видають нові кредити особам, які вже мають прострочену заборгованість. Якщо ж ви зарекомендували себе як сумлінний позичальник — спробуйте узгодити з банком кредитні канікули. Це лише тимчасова міра, проте вона допомагає виграти час і стабілізувати фінансове становище.

Усі вищевикладені інструменти залежать виключно від волі фінансової установи. Вона може піти вам на поступки, а може й категорично відмовити. Тому важливо завжди мати запасний план та заздалегідь оцінювати всі можливі варіанти розвитку подій.

Перший крок адвоката — повний перерахунок заборгованості. Дуже часто банки завищують розмір штрафів і пені або нараховують їх тоді, коли це прямо заборонено законом. Можливі також інші порушення: одностороннє підвищення процентної ставки, незаконна пролонгація договору, неправомірні комісії. У результаті сума боргу, внаслідок протиправних дій банку, може збільшитися у рази.

Подальші дії адвоката залежать від конкретної ситуації. Іноді варто вести переговори безпосередньо з банком, вказуючи на допущені порушення. В інших випадках — відстоювати свої права у суді. Додатковими інструментами захисту можуть стати:

• ускладнення банку процедури звернення стягнення на предмет іпотеки;
• визнання окремих пунктів кредитного договору недійсними;
• скасування протиправної державної реєстрації іпотеки.

Кожен із цих кроків має свої особливості, і вибір залежить від конкретних обставин. Найважливіше — не залишати ситуацію без уваги. Кредитні спори часто тривають довго, і від активності боржника залежить, наскільки вони завершаться сприятливо. Своєчасні дії, навіть мінімальні, дають можливість утримати контроль та підготуватися до можливих сценаріїв.